业主收房时，需要到物业公司取钥匙。而取得钥匙的前提，是必须和物业公司签订物业合同，并支付一笔物业费。
近一段时间以来，记者经调查发现，在本市许多小区乃至全国，均存在着这种“钥匙潜规则”。业主们出于种种顾虑，几乎都选择了“忍气吞声”。
而一位叫崔鹏的普通市民，却决定通过诉讼的方式维权，并在法庭上“四战四胜”，拿到的违约金，接近购房款的一半。
市律协房地产专业委员会的一位委员表示，这起案件，对其他业主维权具有相当的指导意义。其他业主完全可以以崔鹏案为范本，向“钥匙潜规则”说不。
现象调查
签物业合同并交费
才能换取家门钥匙
从今年1月中旬开始，记者对都市馨园小区等13个小区进行了调查，发现除两个入住时间较早的小区外，其余11个小区都采用“业主先交物业费、再拿门钥匙”的办法来办理入住手续。
在通运家园小区，一位李姓业主因为办手续时带的钱不够，不得不立即到附近银行取款，这才换来家门钥匙。
来自11个小区的41名受访者均表示，这种做法让自己感到“难以接受”，且“不情愿”，但“没有与开发商或物业公司计较”，因为“觉得计较根本没用”，“打官司也未必能赢”，“没讨到好处还得罪人，不值”。
嫌催物业费太麻烦
自称是“无奈之举”
北京美华物业公司、温馨家园物业公司等多家公司均承认，各家物业公司均存在为业主办理交接时“扣钥匙”的现象。
北京易万家物业公司副总经理高敬明表示，采取上述做法是“无奈之举”。
“如果不先把钱收上来，将来催物业费很麻烦。为了能让业主主动交纳物业费，才不得不设置这道手续。”高经理说。
潜规则全国都存在
法律专家也曾屈从
日前，记者采访了北京市房地产法律专业委员会许志春委员。许委员长期参与房地产方面的法规普及和诉讼，对于该行业中的一些现状颇为了解。
他指出：这种现象不只北京，在全国范围内都是普遍存在的，已经成为房地产市场的潜规则。
许委员介绍，很多小区落成后，物业公司由开发商指定。物业公司担心收不上来物业费，开发商需要回笼资金，于是双方联合，开发商把钥匙放在物业公司，允许物业公司“搭顺风车”。
他最后遗憾地表示：“我本人购买新房时，也是先交的物业费，才拿到钥匙的。”
维权案例
在采访过程中，记者遇到一位叫崔鹏的普通市民。他拿起法律武器与开发商较起真来，且“四战四胜”。日前，他向记者讲述了他的维权经历。随后，记者请北京市惠诚律师事务所的陈楠律师解析了其中的诉讼技巧。
当机立断不收房 待到逾期上法庭
2004年4月，某央企普通员工崔鹏以22.9万元的价格，购买了房山区玉竹园小区的一套住宅。
2005年3月15日，崔鹏找开发商办理交接房屋手续，却得到答复：钥匙到物业公司取。
崔鹏来到物业公司时，工作人员却要求崔鹏必须先签订合同，并支付物业费，才能给钥匙。
听完对方的要求，崔鹏暂时未接收新房。随着时间的推移，交房时限过了。
2005年12月15日，崔鹏一纸诉状将开发商告到房山法院，请求法院判令开发商支付逾期交房违约金。
律师解析
陈律师表示，崔鹏“暂时未接收新房”，可谓当机立断。
他告诉记者，业主如果对“钥匙潜规则”不满，只能采取先不收房，而后起诉开发商逾期交房这种诉讼方式。除此之外，再无其他诉讼理由。
“如果崔鹏当时签了物业合同并交费，拿到钥匙完成收房手续，就没有理由起诉开发商了。”陈律师说。
证据选择很精准 抓住要害两获胜
在诉讼过程中，崔鹏所持的主要证据，就是一份购房合同。
合同中约定，开发商如逾期交房，需每日向购房者支付总房款万分之五的违约金。凭着这份合同，崔鹏首战告捷。
2006年5月，房山法院作出一审判决：开发商没有把房屋交给崔鹏，应承担违约责任，向崔鹏支付违约金31546元。
开发商不服判决提起上诉。2006年11月，市一中院终审判决驳回上诉，崔鹏获得了第二次胜利。
律师解析
陈律师表示，证据不在多，而在“精”。购房合同是业主打逾期交房官司获胜的关键证据。
“所有的购房合同，都必须按照北京市商品房买卖合同范本制定，其中均明确约定有逾期交房的相关条款，包括交房时限、违约金的计算标准等。”陈律师说。
凭法律应对耍赖 再打官司又获赔
终审判决下达后，物业公司还是没把房门钥匙给崔鹏。2007年3月20日，崔鹏又一次起诉。
他认为，违约金的计算，应该到开发商实际交房日为止。但法院判决中，把违约金的截止日期认定到崔鹏提起诉讼之日，其后的时间，自己的权益没能得到维护。
2007年4月17日，崔鹏取得了第三次胜利。房山法院判令开发商继续向崔鹏支付违约金，计算违约金的截止日期确认为“本判决生效之日”。
领到判决书后，开发商再次上诉。2007年8月20日，市一中院判令开发商立即停止违约，向崔鹏交付房屋和延迟交房的违约金。
2007年12月初，崔鹏拿到了等待了两年半的新房钥匙。同时，他还拿到了第二笔违约金7万元。加上第一次拿到的3万多元，他拿到的违约金，接近了房款的一半。
至此，崔鹏与开发商的较量以四场全胜告终。
律师解析
陈律师说，前两场诉讼，法院把计算违约金的截止日期认定为提起诉讼之日。由于开发商仍拒绝交钥匙，提起诉讼之日以后的逾期交房时间，应视为新的违约事实。
“针对新的事实，当事人可以再次提起诉讼。”陈律师还告诉记者，如果此后开发商仍然不交钥匙，崔鹏可以“照方抓药”，继续起诉。
理论支持
购房合同 压根与物业公司无关
陈律师指出，购房者是和开发商签订合同，达成房屋买卖关系。购房者只要足额交纳房款，开发商就必须按期并不附加任何条件地交房。
业主和物业公司之间是服务与接受服务的法律关系，与房屋买卖关系是两个完全不同的法律关系。物业公司在房屋买卖合同上搭车收费，没有法律依据。
因此，业主因为拒绝物业公司“搭顺风车”的行为而造成逾期收房，开发商应当负责赔偿。
律师说法
学好本案诉讼技巧
人人可以战而胜之
了解完详细案情后，市律师协会房地产专业委员会委员陈旭律师表示，崔鹏诉开发商案，是业主通过诉讼，成功打破“钥匙潜规则”的典型案件，对其他业主维权具有指导意义。
其他业主完全可以以崔鹏案为范本，利用从中学习到的法律知识和应诉技巧，通过诉讼维权，对开发商的“钥匙潜规则”说不。
陈旭律师表示，在证据充分、侵权事实相同的情况下，其他业主如果“学习方法得当”，战胜强势的开发商，完全不是问题。
对话崔鹏
坚决起诉不动摇
气得父母回老家
FW：你为什么要通过诉讼维权？
崔鹏：从形式上，我起诉的是开发商。但实际上，我挑战的是这种正在被全国的房地产商和物业公司通用的潜规则。这既是为个人利益而提起的诉讼，也是一场公益诉讼。
FW：我感觉，你对法律很在行。
崔鹏：我是学法律的，对现行的民事法规比较熟悉。而且，在诉讼前，我进行了大量的准备工作。
FW：对你的诉讼，你的家人怎么看？他们支持吗？
崔鹏：我父母是典型的老实人，不同意我打官司。
他们还曾想背着我，偷偷地向开发商妥协，去签物业合同、交物业费，但被我发现并制止了。因为这事，我父母一赌气回了山东老家。
FW：起诉前，咨询过法律人士吗？
崔鹏：起诉前，我曾向一些律师咨询，他们都对我的案子持悲观态度，认为法院是不会判我胜诉的。毕竟，我面对的是实力雄厚的开发商。
而且，我经过查询，发现我的官司很可能是国内首例。一位法学教授说，如果我的案件胜诉了，全国所有的业主都可能会效仿我去告开发商，那岂不是要乱套！
FW：法院注意到这个案件可能引起的社会效应了吗？
崔鹏：注意到了。四场诉讼，每场的承办法官都是很慎重地对待，每次开庭都正规得要命。有位法官私下对我说，这个案件背后有两级法院的领导在关注，他们不敢有丝毫差错。
FW：你现在已经住进了新家，物业公司没找过你麻烦？
崔鹏：没有。到现在为止我已经住进小区快两个月了，物业公司从来没有找过我。
更有意思的是，我们唯一的一次交流是通过纸条。物业公司曾在我家门上贴过一张纸条，上面写着“该交物业费了”。