律师陪购房二手房

　　为了买到放心房，许多购房者费尽了辛苦。随着我国房地产销售市场的不断发展和消费者购买房屋日趋理性，在一些成熟的地区购房聘请律师已经成为时尚。二手房的律师全程陪购流程，与商品房类似，但也有独特之处。

　　一、合同的签订固然相当重要，但保障双方当事人按合同约定履行以及最大限度减少购房其他环节风险也同样重要。在整个房地产交易流程中，有许多的环节容易出现纠纷和问题，比如，签订合同之前的“意向金”、“订金”的协议，这样的协议中间大有文章，购房人一不留神就会陷入其中，欲拨不能，房地产交易变成了不是“为买房而买房”，而是“为不使订金沉没而买房”。此外，二手房交易中购房贷款办理中可能涉及保险、公证、贷款审批、转贷或放贷等多个环节，每个环节对于购房人来说都较为陌生，但轻车熟路的中介公司往往可以左右购房人的行为，从中收取一些额外的费用或从中拿到一些折扣。再如，房地产交易的主体是否适格也是非常关键的问题，房地产本身是否存在权利瑕疵也是决定房地产交易是否最终顺利完成的重要因素，往往有些购房人在合同签订、支付房款后发现签订合同人主体没有资格签订合同或代理权限有瑕疵而陷入被动局面。因此，如果请律师全程陪购，购房人一般大可放心，购房风险相对而言可以大大增加。因为律师全程陪购周期长，占用律师时间多，律师工作量大，因此，收费相对比签订合同要高，一般律师陪购的起价在二千到五千元左右，若按所购房产标的额收费的比例一般在1%到3%之间。比如，买一套30万到50万的房子，全程律师陪购的价格在3000元到5000元之间。而买一套100万左右的房子，陪购价格在一万到二万之间。

　　二、律师陪购的作用。客观地讲，买房请律师对于保障购房者权利还是大有裨益的，和购买保险类似，同样起“花小钱，保大险”的作用，当然，目前律师陪购服务市场也存在一定的问题，主要包括以下几点：

　　其一，楼市过热，律师作用难以发挥。 不论是预售房还是二手房市场，目前市场供求关系不平衡，开发商不愁卖不出去房子，对于“挑毛病”的律师，往往冷眼以对，二手房的中介对于谈判时“啰里啰嗦”的律师往往也没有好脸色。律师陪同签约有时需要声明自己“是购房者的好朋友，买过房子，懂点儿知识”来减少卖方和中介的敌意。在合同内容签订上，往往是卖方制订好的格式合同，如果律师提出修改，售楼人员往往会说自己没有权利决定，需要董事会研究之类的言辞。这样，律师明明知道合同条款不平等，但出售人不改，委托人要买，律师也只能苦笑一声，仰天长叹了。

　　其二，陪购律师专业知识及实务经验不足，委托人权益难以保障。目前法律服务市场分工日益细密，专业房地产律师人数不多。大量的非房地产专业律师承揽了相当多的陪购业务。但由于房地产交易中涉及的专业性及实务性很强，许多律师对于专业知识缺乏，实践经验不够丰富，甚至还没有中介公司人员或售楼小姐熟悉流程，谈判签约只能纸上谈兵，一知半解。这样，不但容易引发售楼人员及中介公司职员耻笑，而且极易使谈判陷入尴尬境地。当事人对于律师的作用也只能苦笑一声“花钱买麻烦”。因此，房产陪购律师的业务素质急需提高，建议上海律协专门组织相关律师的培训，以此加强和巩固房产交易中律师的作用以及维护律师的良好形象。

　　三、律师陪购成为行政强制性规定的可能性不大。目前， 有些媒体报道称，律师陪购将成为下一步政府相关房地产管理部门对于购房者的要求。这一理想化的模式成为现实的可能性不大。首先房地产交易双方主体平等，交易过程任何第三方不能强加交易主体权利义务。购房者有权利选择律师陪购，同样更有权利独自完成房产交易，任何强制性的陪购规定都是违反“契约自由”基本法律精神的。

　　作为律师，愿意看到越来越多的购房者聘请律师购房，但达到这一目的关键在于律师自身苦炼内功，让购房人认识到律师的巨大作用，而不能靠行政强制性规定来体现律师的价值。　

　　由于二手房交易主体多样，情形复杂，风险大，购买二手房更需要律师介入。
　　目前，由于商品房价格偏高，二手房已引起不少市民的兴趣，成交也日见增多。但进入二手房交易流通市场的房源远比房地产二级市场的商品房复杂，包括公房、售后公房、个人产权房、私房等多种类型，而相关的政策、法令、通知更是数量庞大，这对于想通过购买二手房来改善居住条件的广大消费者来说，好比“一头雾水”，难以有效区分其中的“窍槛 ”。另外，某些房产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使客户利益严重受损。因此，律师尤其是房地产专业律师应该帮助购房人解决上述问题，以避免不必要的损失。此套程序的前期政策咨询和信息登记阶段与第一种形式相似。
　　 -卖方委托中介
　　中介登记卖方房源信息后，实地查验房产，评估定价，审核权属文件、上市资格、产权共有人情况及物业状况，接受卖方委托，签订委托协议，卖方向中介提交房屋权属资料及身份证件等相关材料。中介协助卖方办理已购公房的上市审批手续，推出广告，联系买家等，带买方验看房产，买卖双方达成交易意向。
　 -律师介入
　　在买卖双方达成交易意向后，中介会建议买方委托房地产专业律师代理。第一，律师会对买卖双方进行查验，对买卖双方是否具备交易资格进行确认，代理买方核查房产权属文件，如产权是否有共有人，共有产权人是否一致同意出售等，并验看上市资格等。第二，律师会审验合同，保证合同的公正性，避免买卖双方因考虑不周全日后产生纠纷。再如在选房之前，律师可对房地产经纪机构的资质进行先期审查；对各类备选的二手房源的权属、主体权利人等情况做了解；在选定目标房屋后，律师可指导你签订购房合同；在合同签订后，还可委托律师对合同及相关协议做见证等。
　　具体而言，在二手房交易中，律师主要审核以下十方面的内容：
　　 1.出售方是否为房屋合法产权人，产权性质是成本价还是标准价；
　　 2.出售方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分，其单位员工是否有优先购买权，其房改购房合同是否规定在一定期限内不能出售该房屋等；
　　 3.房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；
　　 4.房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意出售方售房的书面意见；
　　 5.出售方是否有欠缴物业管理、水电煤气等应缴费用之情形；
　　 6.房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；
　　 7.购买方的资信状况；
　　 8.起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等；
　　 9.代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序；
　　 10.交接时，审查房屋实际状况是否符合转让合同的承诺条件。
　　意向达成后，中介不与非委托方产生委托代理关系，也不收取非委托方的服务费，由非委托方与律师签订法律服务合同。律师费用的收取不再像中介按房价2.5%的比例,而是按每份1500元收费,这将远远低于中介代理费和商品房相应律师费。
　　-贷款流程
　　商业贷款流程
　　 1.所购房屋批准上市后，买方夫妻双方携带身份证、户口簿、结婚证等材料，到银行办理申请登记手续，银行委托律师进行审查；
　　 2.到银行指定的评估事务所进行房产评估，银行审批；
　　 3.银行发出《贷款承诺书》；
　　 4.立契过户后，买方拿到房产证后，银行办理房产保险手续；
　　 5.买方或委托的房屋中介到房地局办理房产抵押登记手续；
　　 6.银行发放贷款，借款人按期还款，全部还清后，注销抵押登记。
　　 -签订买卖合同
　　卖方在中介公司的陪同下，买方在律师的陪同下，直接签订买卖合同，买方给付定金或首付款，律师为买方提供相关的法律服务。卖方在买卖双方签订合同后，支付中介代理服务费。
-房钱交割
　　买方按合同约定或独自或与自己的律师一起将余款直接支付给卖方，而不用通过中介公司交给卖方。买卖双方在中介、律师陪同下办理立契过户手续、缴纳相关税费，房款由律师监管，过户完毕后，卖方交付房屋，买方领取产权证，交易结束。赵国明黄兰